"Köleri tänava elanikud on mulle siiani tänulikud, sest praegu asub seal seadusevastase betoonhoone asemel restorani kena tagahoov," rääkis elanikke esindanud advokaat Mikk Lõhmus, kes koleda ja seadusevastase hoone sundlammutamise läbi surus. Ehitusreegleid rikkuvate "valemängijatega" tuleb tema arvates karmimalt käituda, ja Tallinna linnaplaneerimisamet on sellise suuna ka võtnud.

Tallinna linnaplaneerimisamet on asunud jõulisemalt tegutsema niinimetatud valemängijate suhtes, kes ehitusvaldkonnas seadust rikuvad. Nii läks ametist hiljuti kiri arhitektide liidule kahe rekonstrueerimisprojekti osas, kus projekteerija on sisuliselt võltsinud teiste projekteerijate allkirju. Nüüd palutakse arhitektide liidu kutsekojal kaaluda, mida ette võtta, sest tekib küsimus, kas selline arhitekt ikka väärib arhitekti kutset. Peategelase jaoks halvemal juhul võib juhtunu kaasa tuua ka kriminaalmenetluse.

Projektid olid esitatud digitaalselt ja pettus tuli välja sel viisil, et osa dokumente oli esitatud pdf-formaadis ning ilma nõutava digiallkirjata. Kui aga linnaplaneerimise ametis allkirjade puudumist uurima hakati, selgus, et need, keda justnagu pdf-is esitatud paberdokumendile allkirja andjatena   sisuliselt kaasprojekteerijatena esitleti, ei teadnud asjast üldse mitte midagi.

“Võib öelda, et pisut on valeandmete esitamine tõesti süvenenud,” rääkis Tallinna linnaplaneerimise ameti ehitusosakonna juhataja Helvi Kork. “See toob kaasa palju ülearust tööd. Et ehitamiseks lubade taotlemine ja kõik muu sellega kaasnev kulgeks sujuvalt, ei saa meile esitada ükskõik missugust dokumentatsiooni, vaid andmed peavad olema täpsed.”

Tööõnnetustest mahhinatsioonideni

Korgi sõnul on amet astunud nüüd karmimaid samme ning sisuline võltsimine ongi kõigepealt saadetud arutamiseks arhitektide liidule. Kuigi teoreetiliselt võiks olla tegemist ka ainega kriminaalmenetluseks, sest lõhnab võltsimise järele, peaks enne ära ootama, mis otsusele arhitektide kutsekoda ise oma patustanud kolleegi suhtes jõuab.

Üldiselt eksitakse ehitusdokumentides või -projektides andmetega väga erinevatel põhjustel – alates lihtsatest näpuvigadest ja “tööõnnetustest” kuni teadlike ja läbimõeldud ehituslike manipulatsioonide ja mahhinatsioonideni. Nõnda nagu see võltsallkirjade juhtumgi. Halvemal juhul muudab kavandatava ehituse suhtes valeandmete esitamine, kui seda teadlikult ja omakasu huvides tehakse, mõne objekti ehitamise ebaseaduslikuks ja toob kaasa pikad kohtuasjad. Ränki seaduserikkumisi, sh lubadeta ehitamist ja omaniku järelevalve puudumist esineb õnneks harvem. Üldsusele on viimastest aastatest näiteks tuntud Sihi t eramu ebaseaduslik ehitus Nõmmel, mille linnaplaneerimise amet kui järelevalvaja seisma pani. Kuid ka väikeste eksimuste parandamine nõuab linnaplaneerimise ametilt aega ja ressurssi. “Pea igas projektis on mõni number vale,” nentis Kork, kelle sõnul on esmane samm ikkagi vigade parandamise nõudmine.

Leebe suhtumine vs karmi käe pooldajad

Võiks spekuleerida, et ehk laieneks mõnedelegi juhtumitele karistusseadustiku paragrahv, mis räägib valeandmete esitamisest ja võib kaasa tuua rahatrahvi, kuid Eesti omavalitsustes pole siiski niivõrd jõulisi samme astutud. Seda enam, et valdavalt peituvad valede andmete taga inimlikud eksimused. Raske on tõestada, et tegemist on just teadliku valeandmete esitamisega. Lähtuvalt asjaoludest, kui vead varem ei ilmne, on võimalik ehitatu tagantjärele seadustada või ehitada ümber nõuetele vastavaks. Kui muud võimalust ei ole, tuleb ehitis lammutada. Seega, raskematel juhtudel, kui tegemist on tõepoolest n-ö massiivse ehitusalase rikkumisega, läheb ebaseaduslik ehitis või rajatis sundlammutamisele. Kork tõi esile Luise t ühe abihoone lammutamise, Kaarli pst asunud parkla likvideerimise ja Mõigus paiknenud ning Tartu mnt rekonstrueerimisele ette jäänud hamburgerikioski kaotamise. Sundlammutamise puhul on omanikul endal kasulikum ehitis maha võtta, sest muidu tuleb tal tasuda lammutamiskulu.

Seni on omavalitsused olnud sunnitud rakendama ehitusreeglitega patustanute suhtes leebemat suhtumist, sest riigikohus on sellised piirid kehtestanud. Siiski leidub ka karmima käe pooldajaid.

“Köleri tänava elanikud on mulle siiamaani tänulikud, sest praegu asub seal betoonhoone asemel restorani kena tagahoov,” rääkis Kadrioru elanikke esindanud advokaat Mikk Lõhmus oma umbes kümne aasta tagusest töövõidust, mis viis samuti ühe kavandatud kortermaja mahavõtmiseni.

Kui kopad vastvalminud maja haukasid, avaldas advokaat Lõhmus meedias lootust, et nüüd juhatakse ebaseaduslike ehitiste osas sisse uus peatükk ja kõikvõimalikud nahaalsed arendajad peaksid edaspidi ettevaatlikumad olema: “See näitab, et lubadeta toimetavatel härrasmeestel enam nalja pole.”

Kuigi möödunud on üle kümne aasta, päris nii siiski ei läinud. Arendajad või ehitajad kipuvad enda huvides ära kasutama olukorda, kus sundlammutamised on harvad ja õigusruum seda just kuigivõrd ei soosi – mille peale ilmselt loodeti näiteks Sihi t eramu ehituse juhtumil Nõmmel.

Raul Keba sõnul, kes enne advokaadiks saamist ise Tallinna linnavalitsuses linnaplaneerimise ameti juriidilist osakonda juhtis ja ka Köleri t juhtumiga kokku puutus, on sundlammutamine Eesti õigusruumis tõepoolest pigem haruldus. “Riigikohus on andnud suunised, et sundlammutamine ei saa olla karistus, vaid peab olema avalikkuse seisukohalt põhjendatud. Iga juhtum sõltub muidugi konkreetsetest asjaoludest,” nentis ta. Nii on riigikohus ühes lahendis märkinud, et mis tahes ehitise kohustuslik likvideerimine piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab omanikule kahju.

Omandiõiguse põhjendamatu ülistamine

Miks aga riigikohus on kujundanud just sellise kohtupraktika, mis pigem näeb sundlammutamise asemel tagantjärele seadustamist? Sellega ju pigem kultiveeritakse seadusetust?

Advokaadid, kellega Pealinn vestles, kehitavad vaid õlgu: nii olla ka Saksamaal, kus omanike huvid esiplaanil, ja ilmselt pärineb eeskuju sealt. Tuntud jurist Allar Jõks on seda aga veel õiguskantslerina nimetanud “omandiõiguse põhjendamatuks ülistamiseks”. Mõistagi satuvad aga löögi alla Tallinna jt omavalitsuste linnaplaneerimise ametnikud, sest üldsus pöörab karmi pilgu nende poole. Tajumata, et linnaplaneerijad ümbritsevat õigusruumi ei kujunda: trahvimäärasid ei kehtesta ning seadusi ei loo ja kohtuotsuseid ei langeta.  

Leebet poliitikat ehitusvaldkonnas ebaseaduslike tegutsejate suhtes on tõepoolest mitme otsaga. Paralleelselt Kadri-oru betoonmaja saagaga rullus Pirita linnaosas Täpiku tee hiigelvilla ehituslugu, mille omanik nõustus 2006. a detailplaneeringus lubatust kaks korda suurema ja üle kahe meetri kõrgema lossi osalt lammutama ja väiksemaks ehitama. See “suurvõit” leidis aset rohkem kui kuus aastat pärast seda, kui ehitusloata ja projektita ebaseaduslik ehitis valmis sai. Kuus aastat linna nõudmisi, vaidlemisi ja kohtuskäimist, et vahepeal tekkinud uus omanik lõpuks nõustuks seadust täitma.

Köleri t elanikke kaitsnud advokaat Lõhmus on seda meelt, et radikaalsemad sammud, nagu sundlammutamine Kadriorus, oleksid räigemate rikkumiste puhul igati asjakohased: “Mõnel juhul tuleks korraldada meedia kaudu n-ö näidislammutamine. Kui ikka silme ette tulevad kopad ja sa näed reaalset rahalist kahju, mida n-ö valemängimine on endaga kaasa toonud, siis distsiplineerib see kõige enam. Kohtupraktika on läinud küll teist teed, aga seadus samas võimaldab sundlammutamist. Muidu me tekitame juurde ebaseaduslikku linnaruumi.” Mõistagi tuleb aga enne läbida kohtute kadalipp.

Vead tuleb parandada

Lõhmuse sõnul tuleb seega püüda juurde luua sundlammutamise kohtupretsedente: “See ei ole minu arvates õige, kui kohtupraktikas leitakse, et otstarbekam on ebaseaduslikult ehitatut säilitada.”

“Viimase aja kohtupraktika on tõepoolest selline, et kui on ehitatud ainult mõnevõrra projektist mööda, on kohalikule omavalitsusele antud kaalutlusruum,” nentis advokaat Indrek Kukk. Üldiselt nõuavad omavalitsused, kui vähegi võimalik, ehitajalt või arendajalt vigade parandamist. Õigusruum võimaldab jõulist lahendust sundlammutamise näol pigem teoreetiliselt. “Hädad tulevad aga siis, kui on selgelt üle mahu ehitatud,” märkis Kukk. Sellistel juhtudel, kus on hoonele kõrgust, pikkust või laiust juurde “keevitatud” – lootuses, et ehk keegi ei märka, kannatavad tavaliselt juba ka naabrite huvid. Aga kuidas siis sellist “loomingut” – teiste arvel – tagantjärele seadustada?

Tõsisem probleem kui nn tõmbekeskustes, on ebaseaduslik ehitamine hoopis nende lähiümbruses. Kui Tallinnas ületab iga pisut suurem rikkumine ehitusvaldkonnas uudisekünnise, siis lähiümbruse valdades on võetud seda peaaegu justkui paratamatust. Riigikontroll tuvastas oma 2011. aasta auditis viies Tallinna ja kolmes Tartu linnaga piirnevas vallas kokku 42 loata ehitatud uuselamut. 2014. aastaks oli vaid kolmandiku osas neist mingi kava paika pandud ja omavalitsustes samme astutud, kuidas nendega edasi käituda, tõdes riigikontroll järelauditis.

Odavam on ehitada kohe seaduslikult

Ebaseadusliku ehitise tagantjärele seaduslikuks muutmine või projektist “mööda” ehitamine võib kujuneda üllatavalt kulukaks.
Nii selgus Sabine Liiase maaülikoolis kaitstud bakalaureusetööst “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele”, et omavolilise ehitise teeb kõigepealt kulukamaks uue ehitusprojekti või vastavalt vajadusele muudatusprojekti koostamine. Kõige suurem kulu ei pruugi isegi olla uus ehitusprojekt, vaid vajadus omavoliline ehitis mingil põhjusel ümber ehitada. Näiteks Tartus Vanemuise tänaval asuva majutushoone külaliskortereid kasutatavate inimeste jaoks peatati selles hoones elamine seni, kuni linn andis ehitusloa ja tehti nõutavad ümberehitused ning anti kasutusluba. Muuhulgas oli vaja ehitada nõuetekohaseks trepp ning rajada juurdepääsud evakuatsioonitrepile, samuti tuli rajada tuletõkkeseinu ja -uksi ning ühes välisseinas tuli asendada 18 akent tuletõkkeakendega.

Selle juhtumi puhul rakendati sunniraha ja trahvi kokku u 15 000 eurot. Lisandus 20 000 eurot saamata üüritulu. Ümberehitustööd läksid maksma 60 000-70 000 eurot. Kokkuvõttes tõi selle ehitise ebaseaduslikkus 100 000-eurose lisakulu.

Kõige enam eksitakse seaduste vastu näiteks rekonstrueerimisel: katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine. Sagedased on ehitus- või kasutusloa puudumine, projektist “mööda” ehitamine, dokumentatsiooni vead või puudumine, ehituskeeluvööndisse ehitamine jne.