Jurist: eriolukord ei anna põhjust keelduda üüri tasumisest

Hugo.legali õigusbüroo juristi Merike Roosilehe sõnul ei ole erapindade üürnikel õigust keelduda üüri tasumisest eriolukorra tõttu, sest see ei takista üüripinna kasutamist – üürnik võib küll nõuda üüri alandamist, kui see on põhjendatud, kuid võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks vääramatu jõu tõttu.

Pilt: Hugo.legal

Jurist: eriolukord ei anna põhjust keelduda üüri tasumisest

Toimetaja: Dmitri Povilaitis

Hugo.legali õigusbüroo juristi Merike Roosilehe sõnul ei ole erapindade üürnikel õigust keelduda üüri tasumisest eriolukorra tõttu, sest see ei takista üüripinna kasutamist – üürnik võib küll nõuda üüri alandamist, kui see on põhjendatud, kuid võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks vääramatu jõu tõttu.

"Üürilepingust tulenevaid üürileandja ja üürniku suhteid reguleerib võlaõigusseadus (VÕS). VÕS ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks eriolukorras. See on pigem üürilepingu poolte vahel kokkuleppe küsimus," ütles Roosileht.

"Võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks seoses vääramatu jõuga. VÕS § 103 lg 1 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Üldjuhul loetakse vääramatuks jõuks eelkõige asjaolusid, mis ei allu lepingupoole kontrollile – näiteks loodusjõud, streik, muudatused seadusandluses, sõda ja muu seesugune," selgitas Roosileht.

Tema sõnul tuleb vaadata, mida ütleb poolte vahel sõlmitud üürileping vääramatu jõu esinemise kohta. Sageli on üürilepingus kokku lepitud, et lepingust tulenevate kohustuste mittetäitmist või täitmisega viivitamist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks on vääramatust jõust ehk force majeure'ist tulenevad asjaolud. Kui aga lepingus ei ole sätestatud vääramatu jõu esinemine, siis tuleb lähtuda VÕS § 103. Kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas.

"Täna aga puudub kohtupraktika selle kohta, kus on pandeemiat käsitletud vääramatu jõuna, mis vabastab võlgniku kohustuse täitmisest," märkis Roosileht. "Lisaks tuleb üürisuhetes arvestada, et senise kohtupraktika kohaselt ei ole rahaliste kohustuste puhul rikkumine vabandatav. VÕS § 105 kohaselt – kui võlgnik on kohustust rikkunud – on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest või mitte, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, aga samuti ka alandada hinda."

"Seega, kui üürnik soovib tugineda vääramatule jõule, siis peab ta sellest koheselt teavitama ka üürileandjat ja vastavalt sellele saab üürileandja otsustada," selgitas Roosileht. "Mõistlikkuse printsiibist tulenevalt, arvestades antud eriolukorda pandeemia tõttu, on üürileandjal mõistlik poolte kokkuleppel üüri alandada eriolukorra perioodiks. Mõlemal poolel tuleks lähtuda hea usu põhimõttest ja mitte oma õigusi kuritarvitada antud olukorras. Soovitan lepingupooltel võimalusel jätkata üürisuhet ning eriolukord teineteisele mõistlikkuse piires vastu tulles üle elada. Üürileandjal tuleks arvestada, et antud olukorras ei pruugi ta leida uut üürnikku sama üüritasuga. Üürilepingu ülesütlemisel võib üürileandjal endal tekkida suurem kahju kui üüri alandamisel, sest ülesütlemisel tuleb tal endal hakata tasuma kõrvalkulusid ja otsida uus üürnik."

"Äripinna üürnikud, kel on takistatud üüripinna lepingujärgne kasutamine kehtestatud piirangute tõttu, võivad üüri alandamisel tugineda VÕS § 278 p. 4. Selles sätestatu kohaselt võib üürnik nõuda üüri alandamist vastavalt VÕS § 296, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud," ütlse Roosileht. "Kui asja lepingujärgne kasutamine on kehtestatud piirangute tõttu välistatud osaliselt või täielikult, siis VÕS § 296 lg 1 annab üürnikule võimaluse keelduda üüri tasumisest või nõuda üüri alandamist eriolukorra perioodil. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-179-15 p. 19 asunud seisukohale, et VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust – tegemist ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest.
Kui asja kasutamine ei ole takistatud pandeemia tõttu ja piirangud ei mõjuta selle kasutamist, siis ei ole üürnikul üüripinna kasutamine takistatud ja tal ei ole õigust nõuda üüri alandamist ega keelduda selle tasumisest. "

Kokkuvõtvalt: erapindade üürnikel ei ole õigust keelduda üüri tasumisest eriolukorra tõttu, sest see ei takista üüripinna kasutamist. Üürnik võib nõuda üüri alandamist eriolukorra perioodiks, kui see on põhjendatud ja saavutatakse üürileandjaga kokkulepe. Võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks seoses vääramatu jõuga.

Teiseks on oluline teineteisemõistmine ning kokkuleppele jõudmine – üürisumma vähendamine on üürileandja vastutulek ja see on mõlema lepingupoole huvides.

Kolmandaks võivad äripindade üürnikud keelduda või nõuda üüri alandamist, kui asja lepingujärgne kasutamine on kehtestatud piirangute tõttu välistatud osaliselt või täielikult.

Laadimine...Laadimine...