VIDEO! SISEKONTROLLI RAPORT: Porto Franco arendaja võttis linna ees suuri kohustusi, linn määras servituudile õiglase hinna

Linna sisekontroll ei tuvastanud Porto Franco arenduse menetluses linna poolt ühtegi rikkumist või kellegi seadusevastast sekkumist.

Pilt: Mats Õun

VIDEO! SISEKONTROLLI RAPORT: Porto Franco arendaja võttis linna ees suuri kohustusi, linn määras servituudile õiglase hinna

Toimetaja: Toomas Raag

"Arendaja kohustus ehitama linna maale tee ja lisaks rajama promenaadi. Servituudi hind 300 000tulenes sellest, et tegu oli transpordi, mitte ärimaaga," lausus Tallinna linnapea Mihhail Kõlvart. Linna sisekontroll ei tuvastanud Porto Franco arenduse menetluses linna poolt ühtegi rikkumist või kellegi seadusevastast sekkumist.

 

Linnapea Mihhail Kõlvarti sõnul uuris Porto Franco asjaolusid linna sisekontroll, kelle raport tehakse lähiajal avalikuks. "Sisekontroll ei tuvastanud, et keegi on sekkunud. Ei leidnud ega tuvastanud, et protsess oleks olnud erakordne ja teistest erinev ja vahepeal oleks toimunud midagi ebatavalist. Peamine kahtlustus seisneb selles, et otsust mõjutas konkreetne isik. Seda, et servituudi seadmise protsess või selle hind on vale, minu meelest meile ette ei heidetud," lausus ta.

Kõlvart ütles, et Porto Franco arenduse alune maa oli müüdud arendajatele juba 20 aastat tagasi. "Eesmärk oli leida investor, kes suudaks arendusse panustada piisavalt suure summaga ja et linn ei peaks ise inveseerima," märkis ta. 

Tingimused seati avaliku huvi rahuldamiseks

Porto Franco pole Kõlvarti sõnul esimene arendaja, kes selle maaga seotud on, ning pikkade aastate jooksul on muudetud ka arendusega seotud tingimusi. "See tee, millele oli seatud servituut, asub linna maal, mida ongi vaja kasutada avalike huvide rahuldamiseks. Selliselt olid seatud ka tingimused, et oleks tee ja autod läheksid maa alla ning maa peale oleks ehitatud promenaad. Mõlemad tingimused olid seatud avaliku huvi rahuldamiseks," ütles Kõlvart. 

"Mis on siis see niinimetatud "soodustus", mida arendaja linnalt sai? Arendaja sai kohustuse investeerida ja maksta selle eest. See on asja sisu," ütles Kõlvart.  "Peamine leidmotiiv, mida praegu arutatakse, on see, et nagu oleks esialgu nõutud arendajalt 800 000 eurot ja pärast nõustus linn 300 000 euroga. Aga sellised asjad ei käi turu tingimustel. Ei arutatud, kas 800 000 on suur hind ja 300 000 väike. Arutati, millist metoodikat tuleb rakendada, et maale õiget hinda välja selgitada." 

Metoodika, mis tõi hinnaks 800 000 eurot, lähtus Kõlvarti sõnul sellest, et see maa, mida linn arendajale eraldab, on ärimaa. "Ehk sinna saaks arendaja ehitada mingid äri- või eluhooned. Kuid metoodika, mis andis lõpuks maatüki hinnaks 300 000 eurot, lähtus sellest, et tegemist on transpordimaaga. Ehk sinna saaks ehitada vaid teed, mida ka nüüd tehakse vastavalt lepingule," ütles Kõlvart.

Kui Kõlvarti sõnul tekib küsimus, kuidas sai linn kõnealuse maatüki hinnaks 300 000 eurot, siis vastus on lihtne - samas kõrval on arendus, kellele linn oli andnud maa sama metoodikat kasutades ehk tegemist oli transpordimaale servituudi seadmisega. "Ja selle valemi tõi välja eksperdina kinnisvarabüroo, mistõttu polnud vaja Porto Franco maatüki osas enam uut hindamist tellida," lisas Kõlvart.  

Sisekontroll ei tuvastanud rikkumisi

Mis puudutab asjaolu, et linn ei ole rakendanud Porto Franco suhtes leppetrahve, siis Kõlvarti sõnul ongi üldine praktika selline, et leppetrahve määratakse siis, kui on tegemist avaliku huviga. "Kui näiteks arendaja teeks enda ärihooned valmis, kuid teed selleks ajaks pole, siis sellisel juhul alati trahvitakse. Kui aga arendaja ei saa enda arendusega hakkama ehk sellega, mis tooks talle tulu, siis selles osas on leppetrahvi osa läbirääkimiste koht," selgitas Kõlvart. 

Tema sõnul andis Porto Franco arendaja juba aasta varem teada, et ta ei jõua oma arendusega tähtajaks valmis. "Siiski ei saa öelda, et Porto Francot puudutav menetluskäik ja otsustusprotsess oleks kriitikavaba. Tegelikult  linn peaks algusest peale ettevõtjale esitatavad nõudmised läbi kaaluma ning algusest peale oleks pidanud olema kasutatud õige metoodika. Ja teiseks on kogu see protsess võtnud liialt kaua aega," tõdes Kõlvart. 

"Kuid see on üldine probleem. Meil tihti erinevates valdkondades, eriti mis puudutab linna vara või planeerimist, võtavad menetlused liiga palju aega. Seda tuleb tunnistada ja sellega tuleb ka tegeleda," ütles Kõlvart. 

Tema sõnul ei tuvastanud sisekontroll, et keegi väljaspoolt linnavõimu oleks sekkunud Porto Franco menetlusprotessi, samuti seda, et korruptsioonikahtluse alla sattunud Keskerakonna endine peasekretär Mihhail Korb oleks kuidagi selle menetlusega seotud olnud. "Ka ei tuvastanud sisekontroll, et see protsess oleks olnud kuidagi erakordne või et vahepeal oleks käivitatud mingi protsess, mis poleks tavapärane," lausus Kõlvart. 

Sisekontroll tegi Kõlvarti kinnitusel väga põhjaliku töö ning läbi analüüsiti ka sisekommunikatsioon ehk see, kuidas erinevat ametnikud antud menetluses omavahel suhtlesid. 

Loe sisekontrolli aruannet täispikkuses siit:

  

Memo

Kellelt

Arvo Teder,  linna sisekontrolör

Kellele

Mihhail Kõlvart, linnapea

Kuupäev

 

20.01.2021

Teema

Porto Franco OÜ kasuks linna kinnisasjadele servituudi seadmisega seonduvast

 

Vastavalt prokuratuuri 12.01.2020 pressiteatelekahtlustatakse Hillar Tederit ja Mihhail Korbi mõjuvõimuga kauplemises. Kahtlustuse järgi lepiti eelmisel (so 2020) aastal kokku, et Hillar Teder annetab Eesti Keskerakonnale enne kohalike omavalitsuse valimisi kokku kuni miljon eurot. Vastutasuks pidi Mihhail Korb korraldama Porto Franco arenduse kasuks [soodsa hinnaga] õiguse rajada parkla väljasõidutee Tallinna linna maadele.

Sellest lähtuvalt pidas linna sisekontrolöri teenistus vajalikuks hinnata linnavalitsuse 20. aprilli

2020 korralduse nr 484 Kai tänav T1, Poordi tänav T1 ja Poordi tänav T2 kinnisasjadeleservituudi seadmine ning AS-ga ÜHENDATUD KAPITAL sõlmitud lepingu ja DeltaMax GroupOÜ, Porto Franco OÜ, Natalie Tederi ja Hillar Tederiga sõlmitud lepingu muutmine ettevalmistamise käiku ja põhjendatust.

Hinnangu eesmärgiks on kontrollida, kas linna otsustusprotsessides saab täheldada ebakorrapärasusi,  mis võiks viidata välisele sekkumisele; kas kujunenud otsuseid võib lugeda linnale ebasoodsaks, ning kui see nii on, siis kas ja millised oleksid võimalused neid korrigeerida.

Kokkuvõttes leiame järgmist:

i.           Kas kõnealuse eelnõu ettevalmistamise menetluses esines ebakorrapärasusi, mis võiks viidata välisele sekkumisele?

Kontrollimisel ei tuvastatud asjaolusid, mis viitaksid välisele sekkumisele linna otsustusprotsessidesse. Materjalidest nähtuvalt toimus poolte vahel argumenteeritud diskusioon, mille tulemusena seisukohad lähenesid.

Linna otsustusprotsess oli laiapõhjaline (kaasatud kõik asjaomased ametkonnad) ning menetlus vastas „linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise korra“ nõuetele.

ii.         Kas esineb põhjusi pidada langetatud otsuseid linnale ebasoodsaks?

Ei. Lõpuks määratud servituuditasu 301 000 eurot (so arvestuslikult 6020 eurot aastas) põhineb maa korralise hindamise metoodikal ja seda võib lugeda igati põhjendatuks. 

Linna poolt algselt küsitud Poordi tänava servituuditasu hinna (776 580 eurot; arvestuslikult 15 531,6 eurot aastas) kujundamisel lähtuti äri-ja elamumaa sihtotstarbest, kuid Poordi tänav on mõeldud kasutamiseks avaliku tänava, liikluse korraldamise ja juurdepääsude võimaldamise eesmärgil, ehk transpordimaa otstarbel. Dokumentidest nähtub, et sellest põhimõttest lähtuvalt on menetluse käigus Poordi tänava kasutamise eesmärgiga arvestatud, mis on kooskõlas linna õigusaktidega. Juhtudel, kui juurdepääsu lahendus lähtub olulises osas linnaehituslikest argumentidest, on põhjendatud lähtuda pigem analoogsete servituutide harilikust väärtusest ja arvestada linna tänava kinnistu kasutuseesmärke.

Ka muus osas pole alust kujunenud otsuseid linnale ebasoodsaks lugeda, mistõttu pole otsuste tagasipööramise võimaluste anaüüs vajalik.

Taustaks

Lühiülevaade Porto Franco arenduse ajaloost

Porto Franco (edaspidi PF) arenduse ala kuulus algselt linnale. See võõrandatimais 2001, kusjuures ostja võttis kohustuse hoonestada ala 5 aasta jooksul omandiõiguse üleminekust (p 4.5) sh alustada hoonestamisega aasta jooksul projekteerimislubade väljastamisest (p 6.2.1). Kohustuse mittetäitmise puhuks nähti ette leppetrahv.

Septembris 2002 muudetilepingu tingimusi nii, et ostja kohustuseks jäi hoonestada kinnistud 5 aasta jooksul detailplaneeringu (DP) kehtestamisest (alustada kinnistute hoonestamist üheksa kuu jooksul DP kehtestamisest).

Ala ehitusõigus on määratud Admiraliteedi basseini ja Mere pst vahelise ala detailplaneeringuga (DP011450; kehtestatud linnavalitsuse 01.11.2006 korraldusega nr 2187; edaspidi DP). DP seletuskirja punktis 4.1.5 märgitakse positsioonide 6-13 (PF ala) kohta: 

Juurdepääs krundile on ette nähtud Kai tänavalt ja Laeva tänavalt maa-aluse juurdesõidu kaudu. Parkimine lahendatakse ühises maa-aluses parklas. Seega oli juba algselt ette nähtud maa-alune juurdepääs avalikult kasutatavate tänavate kaudu.

Märtsis 2009 muudeti taaslepingu punkte 4.5 ja 6.1.2, nii et ostja kohustub hoonestama kinnistud 10 aasta jooksul DP kehtestamisest (alustama hoonestamisega 48 kuu jooksul DP kehtestamist).

Novembris 2011 muudetilepingu punkte 4.5 ja 6.1.2, nii et  ostja kohustub hoonestama kinnistud 13 aasta jooksul DP kehtestamisest (alustama hoonestamisega 7 aasta jooksul DP kehtestamist).

Juunis 2013 muudetilepingut selliselt, et hoonestamistegevuse alustamise tähtaega pikendati täiendavalt kolme aasta võrra.

Oktoobris 2015 lõppenud arhitektuurikonkursi (žüriis ka arhitektide liidu ja linna esindajad) tulemusena tehti ettepanek lahendada juurdepääs alale DP-s kavandatud Kai ja Laeva tänava asemel hoopis jalakäijatele kavandatud Poordi tänava kaudu.

Märtsis 2016 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) ehitusseadustiku§ 27 lg 4 alusel projekteerimistingimused, milles täpsustati DP tingimusi.

Hoonestamiskohustuse tähtpäev saabus  01.11.2019.

Kokkuvõte esitatud kahtlustustega seotud korralduse nr 484 sisust

Linnavalitsuse 20. aprilli 2020 korralduseganr 484otsustati seada Tallinna linna omandis olevatele Kai tänav T1, Poordi tänav T1 ja Poordi tänav T2 kinnisasjadele allaehitamisservituut Porto Franco OÜ-le kuuluvate Kai tn 4, Kuunari tn 1 ja Laeva tn 1 kinnisasjade kasuks.

Servituudi ala hõlmab kokku 1849 m². Servituut seatakse 50 aastaks. Servituudi tasu on 301 000 eurot, mille PF kohustub tasuma kolme osamaksena: - 50 000 eurot enne servituudi seadmise lepingu sõlmimist; - 50 000 eurot hiljemalt 1. maiks 2021; - 201 000 eurot hiljemalt 1.maiks 2022. 

Ühtlasi otsustati suurendada PF kinnistutel asuva hoone -1 korrusel linna kasuks seatava isikliku kasutusõiguse ala suurendamist (6043 m2; avalikult kasutatavate parkimiskohtade arv varasema 138 asemel 242). 

Samuti otsustati pikendada ala hoonestuskohustust 1. novembrini 2021 ja loobuda seni sissenõutavaks muutunud leppetrahvi (kuni 191 734,95 eurot) nõudmisest. Poordi tänava promenaadi väljaehitamise kohustuse rikkumisel rakendatava leppetrahvi määr suurendati teostamata jäänud ehitustööde 1,5-kordse maksumuseni (kusjuures trahvi tasumine asendab kohutuse täitmist).

Korraldus on täidetud – vastav notariaalne leping PF-ga sõlmiti 22.05.2020.

Analüüs 

I. Kas kõnealuse eelnõu ettevalmistamise menetluses esines ebakorrapärasusi,  mis võiks viidata välisele sekkumisele?

Vastavalt Tallinna Linnavaraametist (LVA) saadud infole oli korralduse andmiseni viinud otsustusprotsessi kronoloogia järgmine:

v  12.01.2017 PF esitas riikliku ehitisregistri infosüsteemis PF kaubandus-, büroo- ning eluhoone ehitusloa taotluse. Lisatud projekti kohaselt oli juurdepääs lahendatud Poordi tänava promenaadi alt panduste kaudu.

v  22.02.2017 – linna maakomisjoni (MK) koosolek. Otsustati: 1. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil (TLPA) hinnata Porto Franco OÜ esitatud projektlahendust, mis näeb ette kehtestatud detailplaneeringust erineva avalikult kasutatavate teede ja isikliku kasutusõiguse seadmise tingimuste muutmise ja esitada ameti seisukoht LVA-le; 2. Enne ehitusloa väljastamist peab olema kokkulepitud linna kasuks seatava isikliku kasutusõiguse (IKÕ) ala ulatus ja sisu.

v  19.04.2017 – MK koosolek. Otsustati: TLPA-l esitada LVA-le kirjalik hinnang PF esitatud projektlahenduse kohta, mis näeb ette DP-st erineva avalikult kasutatavate teede lahenduse ja sellest tulenevalt IKÕ seadmise tingimuste muutmise.

v  08.05.2017 PF esitas ehitisregistri kaudu PF ala teede (sõiduteed, kõnniteed, autotunnel, rambid) ehitusloa taotluse 

v  10.05.2017 PF taotlus servituudi seadmiseks (ei sisalda ettepanekuid konkreetsete tingimuste osas).

v  25.05.2017 TLPA esitas LVA-le hinnangu, mille kohaselt on PF arenduse I-IV etapi eelprojektis toodud skeemil esitatud avaliku kasutusega alade  lahendus kooskõlas püstitatud eesmärkidega ning amet peab lahendust avalikke huve arvestades sobivaks.

v  22.06.2017 TLPA väljastas PF kaubandus-, büroo- ning eluhoone ehitusloa.

v  17.08.2017 koostas 1Partner Tallinn OÜ (P. Rauk) LVA tellimusel eksperthinnangu ühekordse servituuditasu suuruse osas (tulemus 776 710 eurot)

v  10.06.2018 PF pöördumine taotlusega pikendada ehituskohustuste tähtaegu ja leppida kokku servituudi seadmise tingimustes.

v  25.07.2018 P. Rauk koostas LVA tellimusel uue eksperthinnangu servituuditasule (804 340 eurot, hiljem korrigeeritud 776 580 eurot vastavalt servituudi ulatusele);

v  01.05.2019 PF taotlus pikendada hoonestamiskohustuse tähtaega 31.oktoobrini 2021.

v  07.05.2019 PF taotlus servituudi seadmiseks. Lisatud servituudiala skeem, sisuks rajada pandus ja tunnel ning kasutada rajatavat sõiduteed ja kõnniteid juurdepääsuks PF kinnistutele. PF teeb ettepaneku määrata servituudi hinnaks 150 000 eurot, mis tasutakse kolmes osas: 1/3 2019 lõpp, 1/3 kasutusloa saamisel, 1/3 aasta jooksul peale kasutuslubade saamist.

v  30.05.2019 – MK koosolek. Otsustati: 1. Nõustuda servituudi seadmisega linna omandis olevatele kinnisasjadele. Mitte nõustuda PF sooviga ajatada servituudi seadmise ühekordne tasu; 2. Mitte rahuldada ehituskohustuse täitmise tähtaja pikendamise taotlust; 3. LVA esitab linna kasuks IKÕ seadmise eelnõu linnavalitsusele vastuvõtmiseks pärast omanikult eelnõule kooskõlastuse saamist.

v  19.07.2019 TLPA väljastas PF ala teede (sh autotunnel, rambid) ehitusloa.

v  30.07.2019 PF esindaja Ellex Raidla AB kiri abilinnapea Eha Võrgule. Leiavad, et linna kavandatud servituuditasu suurus (776 580 eurot) ei ole adekvaatne (turuväärtust ei ole õigesti hinnatud). Ettepanek määrata tasu suuruses 155 316 eurot (aluseks hoonestatavate kõrvalkinnistute väärtus, korrutatud koefitsiendiga 0,2).

v  02.08.2019 LVA vastus Ellex Raidla AB kirjale, kus selgitati turuväärtuse hindamist. 

v  12.09.2019 MK koosolek. Otsustati: 1. Avada läbirääkimised PF-ga hoonestuskohustuse ja

Poordi tänava promenaadi väljaehitamise ehitustähtaja pikendamise osas; 2. TLPA-l, Transpordiametil ja LVA-l valmistada ette läbirääkimiste tingimused PF-ga kokkuleppe saavutamiseks järgnevates punktides: avalik parkimisala suureneb ning hõlmab esimest korrust täies ulatuses; avalikult parkimisalalt kogutud parkimistulu laekub Tallinna linnale; servituuditasu jätta vähendamata; servituuditasu tasuda kahes osas: 50% tasust tasutakse lepingu sõlmimisel ja 50% tasust tasutakse enne kasutusloa taotlemist; Poordi tänava promenaadi väljaehitamise kohustuse tagamise leppetrahvi suurendada.

v  07.10.2019 kohtumisel LVAs tutvustati PF-le MK otsust (PF poolt osales H. Teder).

v  28.10.2019 PF kiri taotlusega pikendada hoonestamistähtaeg kuni 01.11.2021. Ei nõustu linna kavandatud servituuditasuga; tellis uue eksperthinnangu OÜ-lt Kinnisvaraekspert, mille väärtus tuli 127 000 eurot; tellis ekspert Monica Meldolt mõlema hindamisakti analüüsi, mille kohaselt servituutide turuväärtus ei tohiks ületada 160 868 eurot. PF pakub tasu suuruseks 140 000 eur +/- 15%. PF nõus seadma linna kasuks IKÕ 138 avalikule parkimiskohale; juhul kui servituudi tasus jõutakse kokkuleppele ja hoonestuskohustuse tähtaegasid nihutatakse, siis on PF nõus suurendama Poordi tn väljaehitamise kohustust tagavat leppetrahvi 25%.

v  14.11.2019 LVA sisene e-kiri, milles analüüsitakse hindamismetoodikaid. Mööndakse, et hinnagud seinast seina. Muuhulgas välja toodud, et hindaja möönis telefonivestluses koefitsiendi 0,2 kasutamine võimalust transpordimaa hindamisel, mille tulemusena kujuneks hinnaks ca 300 000 eurot.

v  29.11.2019 vastuskiri PF-le. LVA ei nõustu PF poolt tellitud ekspertarvamustega. Ettepanek kohtuda 09.12.2019 LVA-s.

v  09.12.2019 kohtumisel arutati servituudi tasu kujundamise aluseid; arendaja selgitas, et  Aastatepikkusel planeerimisprotsessil on linn selgelt sellist lahendust soosinud, selleni arendajat suunanud ja pidanud seda kõige jalakäijasõbralikumaks lahenduseks ning väljastanud ka vastavad kooskõlastused ja load. Juurdepääsu lahenduse on kinnitanud nii transpordiamet kui ka TLPA. Lisaks rõhutas PF, et servituudi alal puudub maapealne ehitusõiguse maht. LVA võttis info teadmiseks ja nõustus kaaluma alternatiivseid lahendusi.

v  05.03.2020 kohtumine PF esindaja R. Tederiga linnapea juures, arutati projekti tingimusi, linnapea ülesanne jätkata läbirääkimisi ning linnavaraametil töötada välja lahendused.

v  09.03.2020 LVA sisene e-kiri, milles analüüsitakse taas hindamismetoodikaid. Tuginedes hindaja täiendavatele selgitustele arvestatakse hinnaks 301 000 eurot.

v  10.03.2020 tutvustati läbirääkimiste seisu ja metoodikat abilinnapea E. Võrgule (e-kiri).

v  12.03.2020 kohtumine PF-ga, kus  arutati IKÕ ja servitudi seadmise tingimusi ja ehitustähtaega.

v  20.03.2020 LVA saatis PF-le tutvumiseks korralduse eelnõu hinnaga 301 000 eurot.  07.04.2020 – MK kirjalik koosolek. Otsustati: Pikendada ehituskohustuse tähtaega 1. novembrini 2021 ja mitte kohaldada tähtaja rikkumise leppetrahvi tähtaja pikendamisele eelneva perioodi eest (alates 1. novembrist 2019); Nõustuda servituudi seadmisega (tasu 301 000 eurot, mis tasutakse kolmes osas); Võtta teadmiseks, et PF on nõustunud IKÕ muutmisega (138 asemel 242 parkimiskohta); Suurendada Poordi tänava ehituskohustuse rikkumise leppetrahvi poole võrra; Kiita heaks linnavalitsuse korralduse eelnõus olevad servituudi seadmise ja varem sõlmitud lepingute muutmise tingimused, arvestades linna õigusteenistuse ettepanekuid.

v  20.04.2020 – eelnõu vastuvõtmine linnavalitsuse istungil korraldusena nr 484. Koos ülejäänud istungi materjalidega vaatas eelnõu läbi ka linna sisekontrolöri teenistus, kes esitas linnapeale sellest vaid lühikokkuvõtte – põhjust selle äramärkimiseks ega eriarvamuse esitamiseks ei ilmnenud. 

Nagu näha tegeles linna poolt küsimusega peamiselt LVA, kuid otsustusprotsess oli märkimisväärselt laiapõhjaline – küsimust aruati korduvalt linna maakomisjonis (linnavalitsuse maaomandi küsimuste lahendamise alaline komisjoni) kuhu kuuluvad abilinnapead K. Klandorf ja E. Võrk, aga ka Tallinna Transpordiameti; Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti; Tallinna Linnaplaneerimise Ameti; Tallinna Linnavaraameti ning linna õigusteenistuse juhid.

Servituudi tasu adekvaatsuse osas toimus LVA ja PF vahel argumenteeritud diskussioon, kus pooled esitasid alternatiivseid hinnaguid ja kritiseerisid teise poole valitud eelduste ja/või metoodika kohasust. Aja jooksul poolte seisukohad lähenesid.

Esmakordselt mainitakse servituudi võimaliku väärtusena summat ca 300 000 eurot 14.11.2019 LVA siseses e-kirjas. Suhtluses PF-ga jääb LV küll esialgu oma varasema seisukoha juurde, kuid kui PF esindajad toonitavad 09.12.2019 kohtumisel asjaolu, et valitud lahendus on kujundatud paljuski linna enda poolt planeerimisprotsessi tulemusena, ning et servituudi alal puudub maapealne ehitusõiguse maht, nõustus LVA kaaluma alternatiivseid lahendusi.

Seejärel on suhtlemises ca 3 kuu pikkune paus,kuni 05.03.2020 toimunud kohtumiseni linnapea juures, kus (LVA-st saadud info põhjal) arutati projekti tingimusi ning lepiti kokku jätkata läbirääkimisi, linnavaraametile anti ülesanne töötada välja lahendused. Eelnevat otsustusprotsessistja  LVA kirjavahetusest nähtub, et ameti siseselt jõuti juba 2019. aastal arusaamani, et linna algne hinnang servituudi väärtusele oli põhjendamatult kõrge ning servituuditasu ettepanek tuleb üle vaadata.

Saamaks paremat ülevaadet otsuste kujunemise asjaoludest, võtsime eelnõu ettevalmistamisega seotud ametiisikutelt selgitused nende rolli ja võimaliku mõjutamise kohta. Kõik ametiisikud kinnitasid, et neid ei ole otsustusprotsessides mõjutatud ja otsuste kujundamisel lähtuti ainult linna huvidest.

Tuleb ka märkida, et servituudi seadmise menetlust reguleerib Tallinna Linnavolikogu

04.11.2010 määrus nr 51 Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusegakoormamise kord. Menetlus toimus kooskõlas korra nõuetega. Küll peab sisekontrolöri teenistus vajalikuks märkida, et servituudi ja isikliku kasutusõiguse seadmise tingimuste menetlus on kestnud ametiasutustes mitu aastat, mis ei ole mõistlik aeg. Ka suurte arendusalade puhul on linna ametisutused kohustatud haldusmenetluse läbi viima võimalikult kiiresti ja ilma viivitusteta, et tagada hea halduse nõuete järgimine. 

II. Kas langetatud otsuseid võib lugeda linnale ebasoodsaks?

Ehkki kahtlustuses on nimetatud vaid juurdepääsu tasu küsimust, vaatleme põgusalt ka teisi korralduses käsitletud otsustusi.

A. Servituudi tasu

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määruse nr 51 Linna kinnisasja reaalservituudi jaisikliku kasutusõigusega koormamise kord § 10 lõikele 2 peab kinnisasja koormamise eest makstava tasu suurus vastama selle tasu harilikule väärtusele (turuväärtusele). 

Sätte grammatilisel tõlgendamisel tundub elementaarne, et siin tuleb lähtuda analoogsete servituutide harilikust maksumusest. Materjalidest nähtuvalt lähtus linna algne seisukoht (ja LVA üldine praktika) aga eeldusest, et servituudialad on arendusprojekti osad. Aluseks on põhimõte, et ilma servituuti omamata ei ole võimalik kinnistutele kavandatud ehitusmahtu realiseerida. Ka servituudiala sihtotstarve samastati arendusprojekti sihtotstarbega; seda põhjusel, et servituuti mitte seades tuleks juurdepääs rajada arendusprojekti kinnistule, mistõttu väheneks vastav ehitusmaht. Hindamise tellis linn alati vastavat kutset omavalt hindajalt, kellel paluti lähtuda kirjeldatud eeldusest, kuid täpsema metoodika valik jäeti hindaja otsustada.

PF puhul arvestas LVA, et kõik kvartalile vajalikud sissepääsud maa-alustele korrustele on kavandatud linna maale. Samas võimaldanuks kvartali ehitusala suurus rajada need oma kinnistule, linna maad kaasamata. Sellest eeldusest lähtuvalt saadi servituudi väärtuseks 776 580 eurot.

Märgime, et osundatud LVA seisukoht lähtus vaieldamatult linna, kui maaomaniku majandushuvidest, toetades saadava tasu maksimeerimist. Juhtudel, kus juurdepääs kavandatakse linna maale pelgalt põhjusel, et arendaja saaks enda kinnistu maksimaalselt täis ehitada, võib selle lähenemise kindlasti ka õigustatuks lugeda, kuid sellisel juhul ei arvestata antud ala arendamisele seatud nõudeid ning asjaolu, et Poordi tänavat ei ole linna poolt kavandatud hoonestada äri-ja elamumaa otstarbel, vaid on ette nähtud promenaadiks ja liikluse korraldamiseks.

Juhtudel, kui juurdepääsu lahendus lähtub olulises osas linnaehituslikest argumentidest, on põhjendatud lähtuda pigem analoogsete servituutide tasudest. On ju arendaja põhimõtteliselt olukorras, kus tal puudub muu juurdepääs avalikult kasutatavale tänavale ja ta võiks taotleda kohtult juurdepääsuservituudi määramist. 

Teadaolevalt on kohtu poolt määratud juurdepääsuservituutide tasud pigem madalad (eriti kui juurdepääs määratakse eratee kinnistule; aga ka juhtudel, kus juurdepääs takistab oluliselt elamumaa kinnistu sihipärast kasutamist ei ole määratud tasud kuigi suured). Üldised suunised on antud Riigikohtu 16.06.2016 määruses asjas nr 3-2-1-180-15. Kaasused on siiski niivõrd mitmepalgelised, et nende pinnalt sobiliku metoodika tuletamine pole kuigi tõenäoline.

Igal juhul võib eeldada, et kohtu poolt määratav servituuditasu oleks linna esialgsest nõudest kordades väiksem – tuleb ju arvestada, et linn on planeerimise korraldajana (st jõupositsioonilt) sellise lahenduse ise ette näinud. Samuti ei maksa unustada, et antud juhul teenindab sama juurdepääs ka linna IKÕ raames rajatavaid avalikuks kasutamiseks mõeldud parkimiskohti (mida on enam kui viiendik kokku kavandatud 1147 parkimiskohast).

PF tellitud teine ekspertarvamus (RE Kinnisvara AS; M. Meldo) lähtub Vabariigi Valitsuse määruse nr 193 „Maa korralisel hindamisel kasutatav metoodika §-st 34, mis näeb ette, et kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaal-, transpordi- vms maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna valdavale sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2.

LVA suhtus sellesse alguses teatava skepsisega, kuid kuna ka ameti kaasatud ekspert P. Rauk möönis selle adekvaatsust, korrigeeris LVA oma seisukohta. Lähtudes selles metoodikast, mida teine linna kasutatud hindaja (M. Raud; OÜ Domus Kinnisvara) kasutas ka kõrvalasuva Laeva tänav T1 väärtuse leidmiseks, ongi tuletatud servituuditasu suuruseks ca 300 000 eurot.  Ebaoluline hälve tuvastati servituudi tasu maksmise tähtaegade osas. Nimelt sätestab määruse nr 51 Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord § 11 lg 1, et õigustatud isik maksab servituudi tasu kogu servituudi kehtivusaja eest ette, kui ei ole kokku lepitud servituudi aastatasu maksmises. Käsitletava korraldusega nähti aga ette tasumine kolme osamaksena (servituudi kehtivusaja esimese aasta jooksul). Olukorras, kus servituudi tasu on märkimisväärselt suur ning kokku oleks võinud leppida ka aastamaksetena tasumise (6020 eurot aastas), võib selle kokkuleppe lugeda pigem õigustatuks.

B. IKÕ muutmine

Parkimise korraldamine (sh parkimisvõimaluse olemasolu tagamine) kuulub üldiselt omavalitsuse tagatavate avalike teenuste hulka. Sestap nähti juba DP-s ette täiendav parkimismaht. Nii märgitakse DP seletuskirja punktis 4.2.3: Planeeritud parkimiskohtade arv küll ületab normi, kuid parkimine toimub maa all ega kasuta väärtuslikku maa-pealset ala. Osaliselt on kavandatud parklad avalikud - parklas saavad parkida vanalinna ning lähedal olevate kuid parkimisprobleemidega hoonete külastajad/ kliendid.  

Sisuliselt tähendab linna kasuks seatud IKÕ seda, et PF-l on kohustus kavandada oma territooriumile nõutavast enam parkimiskohti ja pakkuda seal parkimisteenust (mille tasu ei tohi ületada 90% tööpäeva päevasel ajal kehtivast Tallinna südalinna avaliku tasulise parkimisala parkimistasust. Tasu maksmise kohustus ei tohi tekkida varem kui 15 minutit pärast parklasse sisenemist).

Kuigi parkimisteenuse osutamist ei saa iseenesest lugeda eriti tulusaks, võib eeldada, et parkla kasutajad tarbivad ka muid PF alal pakutavaid teenuseid. Seega on parkimise IKÕ kokkulepe mõlema poole huvides.

Avalikult kasutatavate parkimiskohtade arvu suurendamine sai võimalikuks seetõttu, et algselt planeeritud büroode asemel kavandati hotell, mille parkimiskohtade vajadus on väiksem.

Siinkohal tuleb märkida, et kummastavad olid linna algsed nõudmised (MK 12.09.2019 otsus minna läbirääkimistele positsioonilt: avalik parkimisala suureneb ning hõlmab esimest korrust täies ulatuses; avalikul parkimisalalt kogutud parkimistulu laekub Tallinna linnale). Olukorras, kus parkimise korraldamise jm kulud jäänuks PF kanda, tuleb seda nõudmist lugeda nii õiguslikult kui majanduslikult põhjendamatauks (mis kindlasti ei tugevda linna kuvandit ettevõtjasõbraliku linnana).

C. Leppetrahvi mittekohaldamine ja hoonestustähtaja pikendamine

Nagu nähtub projekti ajaloost, on hoonestamise tähtaega varasemalt juba korduvalt pikendatud. Seekordset pikendamist eristab asjaolu, et pikendamise otsustamise ajaks oli viimane hoonestuskohustuse tähtpäev (01.11.2019) juba möödunud ja leppetrahv (summas kuni 191

734,95 eurot) muutunud sissenõutavaks. Siinkohal tuleb küll märkida, et PF esitas taotluse tähtaja pikendamiseks juba enam kui aasta enne tähtpäeva saabumist, millest tulenevalt oleks linna ametiasutus pidanud taotluse menetlema mõistliku aja jooksul. Kuna taotlus esitati enne tähtaja möödumist ning arvestades, et taotlus tuleb lahendada selle esitamise aja seisul, ei ole leppetrahvi nõude esitamata jätmist lahendatud tagantjärgi. 

Korralduse seletuskirjas on põhjendatud, et antud juhul ei ole leppetrahvide rakendamine kooskõlas linna huviga piirkonna arengu osas ning ei annaks soovitud tulemust, milleks on kinnistute hoonestamine ja Poordi tänava võimalikult kiire valmimine. Sanktsioonide rakendamine pärsiks juba viibinud arendustegevust veelgi. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et viivitus ei ole tingitud ainult arendajast, mistõttu leppetrahvi sissenõudmine tekitaks vaidluse selle suuruse üle ning kohtupraktikat ja seaduse regulatsiooni arvestades on tõenäoline leppetrahvi oluline vähendamine.

Osundatud argumendid mõjuvad igati veenvalt; puudub alus nende adekvaatsuses kahelda.

Uueks hoonestamistähtajaks kavandatud 01.11.2021 võib rajatava kompleksi suurust (vajalike ehitustööde mahtu) arvestades lugeda põhjendatuks.

D. Leppetrahvi kokkuleppe muutmine Poordi tänava väljaehitamise kohustuse osas

Korraldusega nähti ette suurendada Poordi tänava promenaadi ehitamiskohustuse rikkumise leppetrahvi poole võrra. 

Seega juhul, kui PF ei ehita promenaadi linnavalitsuse poolt määratud tähtajaks (01.11.2021), võib linn nõuda kohustuse täitmise asendamiseks leppetrahvi, mille suurus vastab ehitiste (rajatiste) valmisehitamise maksumusest teostamata jäänud ehitustööde 1,5-kordsele maksumusele.

Seega ehitaks linn saadava leppetrahvi arvelt promenaadi ise lõpuni. See tagaks linnale vajaliku taristu valmimise. Leppetrahvi suurus kataks linna kulud ja toimiks ka sanktsioonina kohutuse täitmatajätmise eest. 

 

Laadimine...Laadimine...